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        3月1日起房贷利率转换房企将有一场价格大战 有房贷的要注意以下几点

        作者:亚星2020-10-18 11:07:02财经

        简介3月1日起房贷利率转换房企将有一场价格大战 有房贷的要注意以下几点 自3月1日起,商业住房贷款者可选择将自己的房贷利率转换成固定利率或者LPR+加点。按照央行的要求,这道选择题需在8月31日前完成,且选定利率方式后,在以后整个贷款周期内都不能再调整。 中国民营经济研究会理事...


        3月1日起房贷利率转换房企将有一场价格大战 有房贷的要注意以下几点

        自3月1日起,商业住房贷款者可选择将自己的房贷利率转换成固定利率或者“LPR+加点“。按照央行的要求,这道选择题需在8月31日前完成,且选定利率方式后,在以后整个贷款周期内都不能再调整。
         
        中国民营经济研究会理事谭俊浩发文称,如果房贷还款期限在3年之内,建议选择浮动利率。因为这段时间内的经济下行压力较大,利率下调的可能更大;3~5年内,建议选择固定利率。因为这段时间内中国经济形势会出现比较大的好转,且有可能出现过热现象,上调利率的概率加大。而房贷还款期限5年以上,建议选择浮动利率。原因是通货膨胀无法改变金融业对外开放整体格局,长远来看,LPR大概率会下行。
         
        资深地产人黄欣伟认为,这种利率调整并不能从根本上解决房地产市场遇冷的问题。“比如利率调整之后,已购房者从每个月要还6500元减为还5500元,虽然减轻了还贷负担,但不会导致他们买第二套房。”黄欣伟指出,对于还未买房的人,也不会因为一个月少还一千块房贷,就从买不起房变成买得起房。“因此,房贷利率的调整最多可以提升消费者的信心,却不能提升他们的购买力。利率调控对楼市来说相当于在做售后服务,对楼市回暖并没有刺激作用。
         
        黄欣伟指出,还贷利率的调整跟个人普通购房者的关系不是太大,房贷利率调整只是一个辅助项,购房者真正最关心的还是价格。“一个月少还一千块,和单价减一千块,肯定是后一种方案更能刺激消费者的购买欲。”他强调,还贷对消费者来说能起到事后缓释作用,但不能促进新购房者入市,房地产商应该从价格上给予消费者购买力和购买信心。
         
        黄欣伟表示,市场反馈图表显示,从2016年10月至今,央行所有降准及利率调控政策对房价影响较小,对楼市消费也基本没有刺激作用。他认为,国家出台的调控政策其实已经为房地产业提供了很多便利,比如放松预售条件等。一般市场调控的黄金周期不会超过18个月,但现在已经过了36个月。他指出,房地产市场的冷淡不可否认,楼市稳定回暖更多的还是要靠房地产商自救。
         
        黄欣伟预测,房地产市场不会因为调整利率而有所起色,疫情之后房价不会出现暴涨情况。可能今年四五月份,各大地产公司会打价格大战,现在的房价并不是最低点。
         
        有房贷的要注意以下几点

        存量房贷利率“换锚”转换即将开始!按照央行规定,2020年3月1日起存量房贷定价基准将发生转换,原则上要于8月底前完成。2月29日,多家银行发布了相关公告,将转换的规则、转换的范围、转换的渠道以及其他细节进行了一一罗列。
         
        要点一:转换范围。
         
        此次需要转换的房贷为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的房贷,且定价参考的是贷款基准利率,也即商业性个人住房贷款部分,公积金个人贷款并不包含在内。
         
        除了房贷外,其他个人贷款,比如个人消费贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等,如果是参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款也需转换。
         
        另外,多家银行提到已处于最后一个重定价周期的贷款可不转换,也就是说目前正处在最后还贷周期的可不转换,比如像建设银行说,2020年12月31日前到期的贷款可不转换;农业银行说,贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换。
         
        要点二:转换渠道。
         
        线上渠道和线下渠道皆可。线上可通过手机银行App、网上银行、短信接收等方式自助操作办理;确不熟悉线上渠道的,可待各银行根据疫情防控进展情况开通网点服务后,线下去往网点柜面或者网点智能柜员机办理,并不一定必须去原贷款经办行。办理时间上,多数银行公告称可在2020年3月至2020年8月31日之间办理。
         
        要点三:转换方式。
         
        转换方式有两种,一种是转成以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准的浮动利率贷款,另外一种则是直接转换为固定利率贷款。
         
        有贷款的客户一定要看好,这次定价基准转换仅有一次机会,确定后就不能再次更改。
         
        那么两种转换方式,哪种更划算?具体来看一看,转为固定利率的话,按照要求,利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,因此变化不大;而选择将LPR作为定价基准的方式,对于房贷者来说,房贷利率未来的浮动空间更大。
         
        定价基准参考LPR后,按照央行规定,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,加点可以为负值,且加点数值在合同剩余期限内固定不变。也就是说,以当前的房贷执行利率与LPR相减得出差值,以后执行的房贷利率即为LPR加上这一差值,注意这个差值可能是正数,也可能是负数。
         
        举个例子:若某笔商业性个人住房贷款原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%。目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,上浮10%即为5.39%。而2019年12月5年期以上LPR报价为4.8%,那么加点幅度就为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。以后房贷利率就按照LPR+0.59%计算。
         
        如果原合同约定的利率为打折优惠的,比如打八折,那么原执行利率就为3.92%(4.9%*0.8=3.92%)。改成参考LPR后,加点幅度则为-0.88个百分点(3.92%-4.8%=0.88%)。以后房贷利率就按照LPR-0.88%计算。
         
        按照这种方式,第一次转换利率定价基准时,实际上利率水平是保持不变的,仅仅是转换了计算方法。不过之后,LPR采用的是每月报价的方式,相应得,房贷利率将发生变化。普通购房者可以和银行约定重新定价的周期以及重定价日,商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如果定价周期确定为1年,那么,未来可能由于LPR报价的不同,房贷利率将每年变一次。
         
        至于利率变高还是变低,则取决于LPR的走势。如果认为未来政策利率仍有望下调,LPR总体呈下降趋势,那么转换成LPR加点方式更为划算。但如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升。
         
        ​原标题:3月起存量房贷利率定价方式转换,有房贷的要注意这几点
         
        原标题:3月1日起房贷利率转换,专家:对房价没有影响,房企两个月内将有一场价格大战

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